04.11.2009 00:00
Новости.
Просмотров всего: 5098; сегодня: 2.

Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

В настоящее время российский рынок недвижимости находится в столь же неопределенном состоянии, как и вся мировая экономика. Привычные схемы и механизмы, безотказно действовавшие на протяжении последних 10-20 лет, теперь выглядят не такими эффективными и жизнеспособными как раньше.

За последние 10 лет объем ипотечного кредитования увеличился почти в 6 раз, всего же через ипотечное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн. руб. Доход бюджета РФ за этот же период увеличился практически в 8 раз, номинальные доходы населения – в 6 раз, реальные доходы, по оценкам разных специалистов, более чем в 8 раз. Настоящая статистика даже при достаточно общей оценке дает понимание «первопричин» роста цен на российском рынке недвижимости. Средняя цена на московском рынке недвижимости за эти годы увеличилась, в зависимости от сегмента, в 5-8 раз.

К наиболее важным для рынка недвижимости РФ последствиям развернувшегося мирового экономического кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, снижение доходов населения и, во-вторых, дефицит у финансово-кредитных учреждений «длинных» денег. Таким образом, двум фундаментальным составляющим, обеспечивающим поддержание и рост рынка недвижимости, был нанесен существенный урон. Возникла ситуация резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных покупателей как в части текущей платежеспособности, так и долгосрочной кредитоспособности, помимо этого существенно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым является и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования «массовым», доступным для всех слоев населения, так и не удалось. По сути, рынок оказался отброшенным на несколько лет назад. Теперь вновь потребуется формирование общей стабильной макроэкономической ситуации, причем не только на уровне корпораций и других участников рынка, но и на уровне семейных бюджетов конечных покупателей. До тех пор пока конечные покупатели станут не только готовы, но и способны приобретать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его поддержку через ипотеку, будет также крайне затруднительно.

Чем дольше будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше возникает риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными покупателями средства не на покупку (оплату купленной по ипотеке) недвижимости, а на текущее потребление. По разным оценкам в собственности у частных инвесторов, в зависимости от региона, находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие. В случае ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости, на рынке могут появиться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост предложения на рынке недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе, это вполне может привести к очередной коррекции рынка «вниз». Особенно явно вероятность данного сценария прослеживается на динамике московского рынка, где темпы строительства нового жилья в последние годы существенно превосходили платежеспособный спрос, а доля инвестиционных квартир по оценкам множества специалистов была максимальной для РФ.

Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние 2-3 года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры приобретенной по ипотеке), а инвестиционных квартир единицы, вероятность коррекции цен вниз представляется маловероятной, скорее, по мере приближения Олимпийских Игр можно ожидать существенного роста цен. Значимым аргументом является ограниченность предложения построенного качественного жилья. Покупать же «недострой» в настоящее время достаточно рискованно.

Итак, в настоящее время можно ожидать существенного изменения в первую очередь структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных органов власти, так и международных организаций.

Действия международных организаций будут в значительной степени определять наличие и доступность в мировой экономике «длинных» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размера платежеспособного спроса на товары (в том числе сырье) и услуги, содержащие «российскую добавленную стоимость» и прочие важные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных финансовых рынков содержат все больше позитивных сигналов, что, безусловно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов – индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы ММВБ – 1350, РТС – 1400, практически сравнявшись с уровнем 2006 года.

Правительство РФ делает значительные шаги по поддержке экономики, однако вопрос о том, насколько оперативно удастся восстановить платежеспособный спрос, не допустить «проседания» семейных бюджетов потенциальных конечных покупателей, пока не совсем ясно. Достаточно позитивно можно оценить принятый на 2010 год Федеральный бюджет, гарантирующий поступление существенных денежных средств в экономику РФ, а стабилизировавшиеся в последние месяцы цены на нефть, дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.

Обобщая, в настоящей ситуации можно ожидать практически любого из возможных сценариев развития российского рынка недвижимости от негативного (снижение цен и объемов строительства жилья), до стабилизации и дальнейшего роста. Однако, все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего–весны будущего года рынок будет находиться в ситуации незначительной стагнации, далее по мере стабилизации мировой экономики, возобновлению активного поступления бюджетных средств в экономику РФ, завершению реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется увеличение спроса на жилье со стороны конечных покупателей и арендаторов, вслед за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.


Ньюсмейкер: Сунжа — 11 публикаций
Поделиться:

Интересно:

Выставка к 220-летию Михаила Глинки проходит в Риме и Берлине
29.03.2024 17:02 Мероприятия
Выставка к 220-летию Михаила Глинки проходит в Риме и Берлине
В Русском доме в Риме открылась выставка Российского национального музея музыки, приуроченная к 220-летию со дня рождения Михаила Глинки (1804-1857). Великий композитор считается основоположником русской национальной оперы, его творчество было тесно связано с Италией: он прожил на полуострове с...
5 проблем с автомобилем, которые можно решить без посещения СТО
29.03.2024 14:42 Консультации
5 проблем с автомобилем, которые можно решить без посещения СТО
Современный автомобиль является сложным механизмом, требующим регулярного технического обслуживания и ремонта. Однако, не всегда необходимо обращаться к специалистам на станцию технического обслуживания для решения возникающих проблем. В этой статье эксперт Компании ЛАТ расскажет про несколько...
В Москве представили книгу о юных защитниках Родины времен ВОВ
29.03.2024 11:42 Новости
В Москве представили книгу о юных защитниках Родины времен ВОВ
В Музее военной формы Российского военно-исторического общества состоялась презентация книги «Юные защитники Родины. Память о вас никогда не умрет». В мероприятии приняли участие: Советник Председателя Российского военно-исторического общества Ростислав Мединский, заместитель начальника...
Как законно снизить налоговую нагрузку
28.03.2024 17:56 Консультации
Как законно снизить налоговую нагрузку
Предприниматели имеют право и законную возможность уменьшать налоги. Одна из самых очевидных мер – подбор оптимального налогового режима. Так, многим предпринимателям доступна упрощенная система налогообложения (УСН) с простой и понятной формой отчетности, ставкой до 6 или 15% в зависимости от...
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...